27 יונ ההבדל בין פרויקטים של תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 ופרויקט פינוי בינוי

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כוללת שלושה סוגים עיקריים של פרויקטים: תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי. מהם ההבדלים ביניהם? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהפרויקטים? לפניכם כל התשובות שיעזרו לכם לקבל החלטות יעילות יותר לגבי מה שנכון לבניין שלכם.

הכירו את שלושת סוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית

למרות שהפופולריות של פרויקטים להתחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) נמצאת בשיאה, דיירים עדיין לא מכירים מספיק את סוגי הפרויקטים המרכזיים המוצעים בענף הנדל"ן. כדי לקבל את ההחלטה המושכלת ביותר, זו שתהיה הנכונה ביותר כלכלית וזו שתיטיב באופן המקסימלי עם איכות החיים ועם מראה הבניין – חשוב להכיר את השוני בין שלושת סוגי הפרויקטים.

תמ"א 38/1

תמ"א 38/1 הוא פרויקט שמטרתו לחזק ולשפץ מבנה ישן קיים, בין היתר באמצעות חידוש התשתיות בבניין. התוכנית מאפשרת לקבל היתר וזכויות בנייה לצורך חיזוק וייצוב המבנה, כך שהוא יהיה עמיד בפני רעידות אדמה עתידיות. אפשרויות הבנייה יהיו נגזרת של החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והן יכולות לכלול חיזוק מבנה בלבד או חיזוק מבנה עם תוספות בנייה שונות.

בין התוספות הנפוצות: הוספת ממ"ד לכל דירה (ובכך הרחבת יחידות הדיור הקיימות), הוספת מרפסת, חניה ומחסן (במידה ומתאפשר), הוספת מעלית, שיפוץ הלובי של הבניין והחזית שלו, שיפור החדרים הציבוריים (גז, אשפה, מקלט וכיוצא בזה) ופיתוח סביבתי (שיפוץ הגינה, תאורה חיצונית, גדרות וכדומה).

תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 שונה במהותו ממקבילו הראשון, בכך שפרויקט כזה מתיר הריסה של בניין או בניינים קיימים ובנייה של בניין או בניינים חדשים לחלוטין במקומם. זאת בהתאם לזכויות בנייה מוגדלות אשר מוקנות מכוח התיקון ה-2 לחוק תמ"א 38. תמ"א 38/2 מכונה גם תמ"א "פינוי בינוי".

בפרויקטים מסוג זה, הדיירים מקבלים דירה חדשה (ולא רק משופצת) בבניין חדש לחלוטין, שבמרבית המקרים תהיה לפחות קומה אחת מעל לקומה של הדירה הקיימת, וזאת בנוסף לכל השדרוגים והשיפוצים הניתנים לדיירים במסגרת תמ"א 38/1.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית מתחמי. בדומה לפרויקט תמ"א 38/2, הפרויקט מתיר הריסה של כמה בניינים קיימים ובניית בניינים חדשים לחלוטין במקומם, בהתאם לזכויות בנייה מוגדלות המוקנות מכוח חוק פינוי בינוי. במסגרת זו מתבצע גם חידוש ושדרוג של המרחב הציבורי, התשתיות ושילוב שטחים ירוקים וציבוריים במתחם.

בשונה מפרויקט תמ"א 38/2, כדי לבצע פרויקט פינוי בינוי נדרשות לפחות 24 דירות או יחידות קיימות, ובנוסף המתחם מוכרח להיות מוכרז רשמית על ידי המדינה כמתחם המיוחד לפינוי בינוי.

תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2 – איך נחליט מהו הפתרון הנכון ביותר לבניין שלנו?

היתרונות הברורים של תמ"א 38/2 קשורים לכך שהבניין נבנה לגמרי מבראשית, על פי תוכנית בנייה חדשה, כך שאין צורך לבצע לבניין קיים התאמות, תהליך שכפוף בדרך כלל לאילוצים רבים שיש לקחת בחשבון. יחד עם זאת, היות שמדובר ביצירת יש מאין, בניגוד לחיזוק מבנה ישן שכבר קיים, מדובר בפרויקט ארוך מאוד, שיכול לקחת זמן רב, והביצוע שלו מורכב יותר ודורש הרבה אורך רוח.

מעבר לכך, בתמ"א 38/1, בניגוד לתמ"א 38/2, הדיירים אינם מפונים אלא ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי עבודות השיפוץ, שאורכות בדרך כלל בין שנה וחצי לשנתיים, כך שיצטרכו הדיירים לחוות את תקופת השיפוצים מקרוב על כל המשתמע מכך. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 הדיירים מתפנים מהבניין, חוזרים לבניין חדש לגמרי ומקבלים דמי שכירות לכל תקופת הבנייה.

לבסוף, לא ניתן להתעלם מהרווח הכלכלי הגלום בתמ"א 38/2 – מסלול במסגרתו הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש, והמשמעות היא נכס שהאיכות שלו, וכתוצאה מכך גם השווי שלו, גבוהים יותר.

התייעצות עם עורך דין כדי לקבל הכרעה

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מתחום המקרקעין, המתמחה בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, ובפרט בייצוג דיירים בעסקאות מסוג זה, כדי לקבל פרטי מידע מעמיקים יותר שיספקו את התמונה הרחבה ביותר. רק אז ניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת ומדויקת, שתיתן מענה מיטבי לצרכי הדיירים ולאופי הבניין הנדון.

תקציר מאמר

מהם ההבדלים המרכזיים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 ופרויקט פינוי בינוי? מהם היתרונות שמציע כל אחד מהמסלולים? איך ניתן לקבל את ההחלטה הנכונה והמתאימה ביותר לצרכים? כל התשובות במאמר שלפניכם.