27 יונ ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כוללת שני סוגים עיקריים של פרויקטים: תמ"א 38/1 ואת תמ"א 38/2. מהם ההבדלים ביניהם? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהפרויקטים? לפניכם כל התשובות שיעזרו לכם לקבל החלטות יעילות יותר לגבי מה שנכון לבניין שלכם.
הכירו את שני סוגי התמ"א העיקריים
למרות שהפופולאריות של פרויקט תמ"א 38 נמצאת בשיאה, דיירים עדיין לא מכירים מספיק את סוגי התמ"א המרכזיים המוצעים בענף הנדל"ן. כדי לקבל את ההחלטה המושכלת ביותר, את זו שתהיה הנכונה ביותר כלכלית ואת זו שתיטיב באופן המקסימאלי עם איכות החיים ועם מראה הבניין – חשוב להכיר את השוני בין שני סוגי הפרויקטים.
תמ"א 38 1 הוא פרויקט שמטרתו היא לחזק ולשפץ מבנה ישן קיים, בין היתר באמצעות חידוש התשתיות בבניין. התוכנית מאפשרת לקבל היתר וזכויות בנייה לצורך חיזוק וייצוב המבנה, כך שהוא יהיה עמיד בפני רעידות אדמה עתידיות. אפשרויות הבנייה יהיו נגזרת של החלטות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והן כוללות: חיזוק מבנה בלבד או חיזוק מבנה עם תוספות בנייה כמו: הוספת ממ"ד לכל דירה (ובכך הרחבת יחידות הדיור הקיימות), הוספת מרפסת , חניה ומחסן (במידה ומתאפשר), הוספת מעלית, שיפוץ הלובי של הבניין והחזית שלו, שיפור החדרים הציבוריים (גז, אשפה, מקלט וכיוצא בזה) ופיתוח סביבתי (שיפוץ הגינה, תאורה חיצונית גדרות וכדומה).
תמ"א 38 2 שונה במהותו ממקבילו הראשון, בכך שפרויקט כזה מתיר הריסה של בניין קיים כדי לבנות במקומו בניין חדש לחלוטין בהתאם לזכויות בנייה מוגדלות אשר מוקנות מכוח התיקון ה-2 לחוק תמ"א 38. תמ"א 38 2 מכונה גם תמ"א "פינוי בינוי". בפרויקטים מסוג זה, הדיירים מקבלים דירה חדשה (ולא רק משופצת) בבניין חדש לחלוטין, שבמרבית המקרים תהיה לפחות קומה אחת מעל לקומה של הדירה הקיימת, וזאת בנוסף לכל השדרוגים והשיפוצים הניתנים לדיירים במסגרת תמ"א 38 1.
תמ"א 38 1 או תמ"א 38 2? איך נחליט מהו הפתרון הנכון ביותר לבניין שלנו?
היתרונות הברורים של תמ"א 38 2 קשורים לכך שהבניין נבנה לגמרי מבראשית, על פי תוכנית בנייה חדשה, מה שאומר, שאין צורך לבצע לבניין קיים התאמות, תהליך שכפוף בדרך כלל לאילוצים רבים של הבניין הקיים שיש לקחת בחשבון. יחד עם זאת, היות שמדובר בתהליך של יצירת יש מאין, בניגוד לחיזוק מבנה ישן שכבר קיים, יש לתת את הדעת לכך שמדובר בפרויקט ארוך מאוד, שיכול לקחת זמן רב, ושהביצוע שלו הוא מורכב יותר ודרוש המון אורך רוח. מעבר לכך, בתמ"א הראשון, בניגוד לתמ"א מסוג 38 2, הדיירים אינם מפונים, אלא ממשיכים להתגורר בבניין, תוך כדי העבודות של השיפוץ, שאורכות בדרך כלל בין שנה וחצי לשנתיים.
זה אומר, לחוות את תקופת השיפוצים מקרוב על כל המשתמע מכך. לעומת זאת, בתמ"א 38 2, הדיירים מתפנים מהבניין, חוזרים לבניין חדש לגמרי ומקבלים דמי שכירות לכל תקופת הבנייה. לבסוף, לא ניתן להתעלם מהרווח הכלכלי הגלום בתמ"א 38 2, מסלול במסגרתו הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין חדש, והמשמעות היא נכס שהאיכות שלו, וכתוצאה מכך גם השווי שלו – הם גבוהים יותר.
להתייעץ עם עורך דין כדי לקבל הכרעה
מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות תמ"א 38, ובפרט בייצוג דיירים בעסקאות מסוג זה, וזאת בכדי לקבל פרטי מידע מעמיקים יותר שיספקו את התמונה הרחבה ביותר. רק אז, ניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת ומדוייקת, שתיתן מענה מיטבי לצרכי הדיירים ולאופי הבניין בו עסקינן.