האם הרוב באמת קובע? על ההסכמה הנדרשת לביצוע פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי

השאלות שחוזרות על עצמן בקרב בעלי דירות המעוניינים לשדרג את הבניין שלהם במסגרת פרויקט תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי הן: מהי ההסכמה הנדרשת לביצוע התוכנית? האם ההסכמה צריכה להיות גורפת? האם מספיק שרוב דיירי הבניין מסכימים לביצוע הפרויקט, ומהי ההגדרה של אותו "רוב"? ומה הם ההבדלים העיקריים בין פרויקט תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 ולפרויקט פינוי בינוי? במאמר זה תקבלו תשובות לכל השאלות, שיאפשרו לכם להבין את ההבדלים העיקריים בין הפרויקטים וכיצד להשיג את הרוב הנדרש כדי לקדם את מימוש הפרויקט אותו תרצו לקדם בבניין שלכם.

נעים להכיר: תמ"א 38/1 אל מול תמ"א 38/2 אל מול פרויקט פינוי בינוי

• פרויקט תמ"א 38/1 הוא פרויקט של חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים, לרבות חיזוק היסודות, העמודים והשלד לצורך עמידותו בפני רעידות אדמה, תוספת של שתי קומות לכל היותר על גג הבניין הקיים, תוספת ממ"ד לכל דירה ומעלית בבניין. דיירים שיכולת המיקוח שלהם טובה, וידרשו לקבל יותר בשלב המשא ומתן, יוכלו ליהנות גם משיפוץ חדר המדרגות והמקלט, מתוספת של מרפסת שמש לדירתם, לובי חדש, חניות חדשות וטיפול ושיפוץ גינת הבניין.
• פרויקט תמ"א 38/2 שנולד עם תיקון החוק ביום 4.2.2010, משמעותו הריסה מוחלטת של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו. בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 לעומת פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק) הדיירים נהנים מחיזוק ברור ומשמעותי יותר של הבניין, שכן מדובר בבניין חדש ולא מחודש, מדירה חדשה לחלוטין (ולא רק שיפוץ של המעטפת) אשר תהיה גדולה יותר מדירתם הנוכחית, בתוספת של ממ"ד, מרפסת שמש, וכן משדרוגים אפשריים נוספים כגון עליה לקומה גבוהה יותר מזו שדירתם כיום מצויה בה בבניין, חנייה, מחסן, לובי חדש, מעלית, חדר מדרגות חדש, חדר אשפה, חדר לשימוש דיירי הבניין ועוד.
• פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית החייב לכלול בתוכו לפחות 24 יחידות דיור בנויות, בו נהרסים לחלוטין מספר מבנים ישנים במתחם מגורים ובמקומם נבנים בניינים חדשים ובטיחותיים יותר, תוך כדי שדרוג התשתית הקיימת והשטחים הציבוריים הקיימים במתחם, שיפור חזות השכונה והפיכתה למודרנית יותר. בדומה לפרויקטים מסוג תמ"א 38/2, בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה לחלוטין אשר תהיה גדולה יותר מדירתם הנוכחית, בתוספת של ממ"ד, מרפסת שמש, וכן משדרוגים אפשריים נוספים כגון עליה לקומה גבוהה יותר מזו שדירתם כיום מצויה בה בבניין, חנייה, מחסן, לובי חדש, מעלית, חדר מדרגות חדש, חדר אשפה, חדר לשימוש דיירי הבניין ועוד.

אחוז ההסכמה לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי בינוי

ההסכמה הנדרשת מבעלי הדירות בבניין לביצוע תמ"א 38 ופינוי בינוי מוסדרת בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו–2006 ובחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008.

בשנת 2023 הממשלה אישרה במסגרת חוק ההסדרים שינוי באחוז ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות לצורך ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 והורתה להוריד את אחוז ההסכמה מ‑80% ל‑66% מבעלי הדירות בבניין, להם צמודים 66% מהרכוש המשותף בבניין, כך שכיום בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 הרוב הנדרש לביצוע הפרויקט הוא זהה ועומד על 66% מבעלי הדירות בבניין להם צמודים 66% מהרכוש המשותף בבניין.

היות שהשגת הרוב הנדרש מצד דיירי הבניין ידוע כאחד המכשולים בדרך לביצוע פרויקט תמ"א 38, החלטת הממשלה להורדת אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 תקל על בעלי הדירות לעודד ולקדם ביצוע פרויקטים מסוג זה בבניין שלהם.

אחוז ההסכמה לפרויקטים מסוג פינוי בינוי עומד גם הוא על 66% מתוך כלל בעלי הדירות בכל הבניינים השייכים למתחם הפינוי בינוי ובנוסף: (1) בבעלותם 60% מהדירות בכלל בניין המצוי במתחם; (2) בבעלותם יותר מ‑50% מהרכוש המשותף בכל בניין המצוי במתחם.

לאחר השגת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2, היזם רשאי לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לחייב את הדיירים "הסרבנים" לחתום על ההסכם.

לעומת זאת, בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, רק לאחר שהוכרז מתחם על ידי הרשויות כ"מתחם פינוי בינוי", היזם רשאי לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לחייב את הדיירים "הסרבנים" לחתום על ההסכם.

תקציר

השגת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 ופרויקט פינוי בינוי היא מהסוגיות המורכבות שמהוות תנאי ראשוני לקידומו של פרויקט. המאמר מציג את המידע הרלוונטי על ההסכמה הנדרשת לביצוע פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי ומהם ההבדלים העיקריים בין הפרויקטים השונים.