האם הרוב באמת קובע? על ההסכמה הנדרשת לביצוע פרויקט תמ"א 38
אחת מהשאלות שחוזרות על עצמן בקרב דיירים המעוניינים לשדרג את הבניין במסגרת פרויקט תמ"א 38 היא מהי ההסכמה הנדרשת לביצוע התוכנית. האם ההסכמה צריכה להיות גורפת? האם מספיק שרוב דיירי הבניין מסכימים לביצוע הפרויקט? ומהי ההגדרה של אותו "רוב"? במאמר זה תקבלו תשובות לכל השאלות, שיאפשרו לכם להבין כיצד להשיג את הרוב הנדרש כדי לקדם את מימוש הפרויקט.

נעים להכיר: תמ"א 38/1 לעומת תמ"א 38/2

ההסכמה הנדרשת מבעלי הדירות בבניין לביצוע תמ"א 38 מוסדרת בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, התשס"ח – 2008, תמ"א 38). לפי חוק זה, אחוז ההסכמה הנדרש משתנה בהתאם לסוג התמ"א שמעוניינים הדיירים לבצע בבניין. במאמר זה נתמקד בתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2.
המשמעות בפועל של תמ"א 38/1 היא חיזוק ושיפוץ של הבניין הקיים לצורך עמידותו בפני רעידות אדמה והוספה של שתי קומות לכל היותר, של ממ"ד לכל דירה ושל מעלית. דיירים שיכולת המיקוח שלהם טובה, ושידרשו לקבל יותר, יוכלו ליהנות גם משיפוץ חדר המדרגות והמקלט, ממרפסת שמש, לובי חדש, חניות חדשות וטיפול בגינה.

לעומת זאת, תמ"א 38 2 שנולדה עם תיקון החוק ביום 4.2.2010, משמעותה  הריסה מוחלטת של הבניין הקיים ובנייה של בניין חדש במקומו. בתמ"א 38/2 הדיירים נהנים מחיזוק ברור יותר של הבניין, שכן מדובר בבניין חדש ולא מחודש, וכן, מדירה חדשה לחלוטין (ולא רק שיפוץ של המעטפת) אשר תהיה גדולה יותר מדירתם הנוכחית, מרפסת שמש, וכן משדרוגים אפשריים נוספים כגון עליה לקומה גבוהה יותר בבנין, חנייה, מחסן, לובי חדש, מעלית, חדר מדרגות חדש ועוד.

כאמור, שיעור ההסכמה הדרוש לביצוע כל אחד מהפרוייקטים הללו הוא שונה. היות שהשגת הרוב הנדרש מצד דיירי הבניין ידוע כאחד המכשולים בדרך לביצוע פרויקט תמ"א 38, מן הראוי, כצעד ראשון, להבין מהי המשמעות של הרוב הזה, ואיזה רוב נדרש בכל אחד מהמקרים.

ההסכמה הנדרשת לביצוע תמ"א 38/1

לביצוע תמ"א 38 1 נדרשת הסכמה של דיירים המחזיקים שני שליש מהדירות בבניין ומהרכוש המשותף, , כלומר רוב של 66.6%.

ההסכמה הנדרשת לביצוע תמ"א 38/2

החוק קובע, כי כדי לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38/2 נדרש רוב של דיירים המחזיקים ארבע חמישיות מהדירות בבניין ומהרכוש המשותף, כלומר רוב של 80%

לאחר השגת הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2, היזם רשאי לפנות למפקח על בתים משותפים בבקשה לחייב את הדיירים המתנגדים לחתום על ההסכם.