כל מה שצריך לדעת על הערבויות שיש לדרוש מהיזם בפרויקט תמ"א 38

החלטתם לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין המגורים שלכם? כבר מצאתם יזם ואתם מעוניינים להתקשר עימו בהסכם? אם כך, חשוב שתדעו אלו בטוחות נדרשות בפרוייקט תמ"א,  על מנת להבטיח את זכויותיכם

במסגרת פרויקט תמ"א 38 הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבניה הצמודות לדירותיהם ומאפשרים ליזם לבצע פעולות משפטיות, תכנוניות, וביצועיות רבות היקף, וזאת בתמורה להתחייבויות היזם לחזק את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה ולמסור לדיירים דירות חדשות בבניין חדש או משופץ בתוספת של שדרוגים ו/או שיפורים שונים. חרף החשיפה המשמעותית של דיירים בפני סיכונים של הפרות חוזה מצד היזם, החקיקה אינה מסדירה את סוגיית הבטוחות שעל היזם להעניק לדיירים בכדי להבטיח את התחייבויותיו. ומשכך, אחת מן הסוגיות העקרוניות ביותר שיש להסדיר ולהבטיח בהליך המו"מ מול היזם הינה סוגייה זו. על דיירי הבניין להתעקש על ערבויות מספקות ומקיפות אשר יבטיחו את ביצוע התחייבויותיו של היזם על פי הסכם התמ"א.

רשמו לפניכם: ערובות נדרשות בפרוייקט תמ"א

להלן רשימה של הבטוחות החשובות ביותר, שצריכות מבחינת הדיירים להיות תנאי בסיסי להתקשרות עם היזם הנבחר:

ערבות חוק מכר– ערבות חוק מכר נועדה להבטיח את קבלת שווי הדירה החדשה במידה ומכל סיבה שהיא הפרוייקט לא הושלם, וזאת באמצעות מתן ערבות  שגובהה כגובה הערך של הדירה שהדייר עתיד לקבל. ערבות זו היא החשובה ביותר והיא תמסר לכל הדיריים כתנאי לפינוי הדירה, אך רצוי גם לדעת שערבות זו אינה יכולה לעמוד לבדה מאחר והיא אינה מכסה את כל המקרים של הפרות חוזה מצד היזם, (כמו למשל ליקויי בנייה או העדר תשלום מיסים) ומשכך אין להסתפק רק בה.

ערבות שכירות– ערבות בנקאית אוטונומית שמטרתה להבטיח את דמי השכירות שהדיירים אמורים לקבל מהיזם לאורך כל תקופת הבנייה . ערבות זו ניתנת במקרים בהם הדיירים נאלצים לפנות את דירותיהם הנוכחיות למשך תקופת הבניה. ערבות זו נועדה, אם כן, למנוע מצב שבו היזם יפסיק לשלם את דמי השכירות אליהם זכאים הדיירים.

ערבות מיסים–  ערבות בנקאית אוטונומית שמטרתה להבטיח תשלום מס שבח  ע"י היזם. יצוין כי נהוג שהיזם מתחייב לשאת בתשלום מס השבח בגין עסקת התמ"א (כמו יתר התשלומים, העלויות והמיסים), למרות שהחובה החוקית לשלמו חלה על הדיירים משכך, על הדיירים לדרוש מהיזם במסגרת הסכם התמ"א ערבות להבטחת תשלום מס השבח, בגובה חשיפת המס שיש לכל הדיירים בפרויקט בהתאם לחוו"ד של יועץ מס או בגובה שומות מס השבח שיתקבלו בפועל מרשויות מיסוי מקרקעין. ערבות בדק–  ערבות בנקאית אוטונומית אשר מטרתה להבטיח כי היזם יתקן את כל ליקויי הבנייה שיתגלו החל מקבלת הדירות החדשות וסיום העבודות בפרויקט,  ולתקופה של 12 החודשים שלאחר מכן. גובהה של ערבות הבדק הוא פונקציה של ההסכמה המסחרית אליה יגיעו שני הצדדים (היזם והדיירים).

ערבות רישום–  ערבות רישום גם היא ערבות בנקאית אוטונומית, והיא ניתנת ממועד מסירת הדירות החדשות לדיירים, ועד למועד רישום הזכויות שלהם בדירות.  ערבות זו נועדה, אם כן, להבטיח כי עם השלמת הפרויקט יבצע היזם את הרישום של הדירות בטאבו על שם הדיירים.

ערבות חברת אם– ערבות חברת אם רלוונטית במקרים בהם היזם בוחר לחתום עם הדיירים על ההסכם  באמצעות חברה ייעודית במקום דרך חברת האם. חברה ייעודית, שזה עתה קמה, ושאין לה זיקה ישירה לחברת האם היא גם נטולת משאבים ובסיס כלכלי מספק. במקרה כזה, על הדיירים לדרוש מהיזם ערבות של חברת האם להתחייבויות שלקחה על עצמה החברה הייעודית כלפי הדיירים.

פוליסות ביטוח – יש לחייב את היזם לערוך על חשבונו ביטוחים בחברת ביטוח מורשית כדין, הכוללים, בין היתר, ביטוח של הבניין ומבקריו בביטוח מקיף הכולל את כל הסיכונים הכרוכים בעבודות קבלניות, ביטוח של עובדיו של היזם ועובדי קבלניו בביטוח חבות מעבידים, ביטוח אחריות צד שלישי בגין פגיעה גופנית או נזק לרכוש, ביטוח אחריות מקצועית ועוד. יש לוודא בהסכם התמ"א כי הפוליסות יהיו רחבות ככל שניתן בהיקפן ובסוגן, וכי צדדים שלישיים לא יוכלו לבוא בדרישותאו בטענות כלפי הדיירים עקב הסכם התמ"א.

סוגן והיקפן של הערבויות הניתנות על ידי היזם הן מהסוגיות החשובות ביותר שיש לתת אליהן את הדעת כאשר חותמים על הסכם מסוג תמ"א 38. למעשה, הן אף אמורות לשמש כתנאי בסיסי להסכמה של הדיירים לביצוע התוכנית בבניין.
היות שנושא הערבויות אינו מוסדר בחקיקה ומשכך נתון למו"מ המתנהל בין הצדדים,  נדרשת הבנה מעמיקה של הנושא, ומומלץ לדיירים לדרוש ולשכור שירות משפטי ממשרד עורכי דין מקצועי המנוסה בייצוג דיירים.