תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. נוכח העובדה שרק בשנת 1975 נקבע בארץ תקן בניה מחייב (תקן 413) לבניית בניינים העמידים בפני רעידות אדמה, נולד צורך הכרחי ביסוד תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים אשר נבנו לפני כניסת התקן לתוקף, וביתר דיוק, מבנים שנבנו לפני 1.1.1980.

חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה הינו הכרח ולא מותרות, שכן מטרתו למנוע פגיעה בחיי אדם. נוכח חשיבותה של התכנית, העניקה הממשלה לאורך השנים שורה של תמריצים וזכויות ליזמים ודיירים אשר יצטרפו לתכנית ויחזקו את הבניין בהתאם להוראות התמ"א. ואכן, בשנים האחרונות הלכו והתרחבו היקפם של פרוייקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי, ושל השיפורים והשדרוגים שמקבלים הדיירים במסגרת הפרויקט. אם גם אתם החלטתם שברצונכם לממש בבניין מגוריכם תמ"א 38 או פינוי בינוי ואתם לא לגמרי יודעים מה צפוי לכם, הנה כל השלבים הראשוניים שתצטרכו לעבור צעד אחר צעד.

איך מתחילים פרויקט תמ"א/פינוי בינוי? השלבים הראשונים

• השגת הרוב הדרוש – עם קבלת ההחלטה לביצוע הפרויקט, השלב הראשון שיהיה עליכם לצלוח הוא רתימת הדיירים לתוכנית. כמובן שהמצב הרצוי הוא להשיג רוב גורף של 100% מהדיירים לביצוע הפרויקט. אולם, במרבית המקרים זה לא המצב, ולכן יש לוודא כי יש את הרוב המינימאלי הדרוש לביצוע הפרויקט, באופן זה שיהיה ניתן לחייב בשלב מאוחר יותר את הדיירים המתנגדים לחתום על הסכם התמ"א/פינוי בינוי. הרוב המינימאלי הדרוש לביצוע הפרויקט תלוי בסוגו. בפרויקטים של תמ"א 38 הרוב העקרוני הנדרש לפי חוק הוא רוב של בעלי הזכויות המחזיקים 66.6% מהדירות בבניין להם מוצמדים 66.6% חלקים מהרכוש המשותף בבניין. בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי, הרוב העקרוני הנדרש לפי חוק הוא 66.6% מהדירות בבניין ובנוסף: (1) בבעלותם 60% מהדירות בכל בניין המצוי במתחם; (2) בבעלותם יותר מ-50% מהחלקים ברכוש המשותף בכל בניין המצוי במתחם.

לאחר קבלת הרוב הנדרש כאמור ע"פ החוק יהיה ניתן לחייב בשלב מאוחר יותר את המתנגדים לחתום על ההסכם.

• מינוי נציגות לבניין – לאחר השגת הרוב הדרוש, יש למנות נציגות בניין שתנהל את התהליך, תמצא את אנשי המקצוע שילוו את הפרויקט עד להשלמתו ותבחר את היזם שיוציא את הפרויקט לפועל באמצעות מכרז יזמים. עם מינוי נציגות הבניין, יש להחתים את כל הדיירים בבניין על טפסי הסכמה, בהם הם מאשרים את תמיכתם בביצוע הפרויקט בבניין.
• ליווי משפטי – נוכח המורכבות והייחודיות של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, הרי שעורך דין המתמחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 צריך להיות חלק בלתי נפרד מכל ההליך של הפרויקט, מתחילתו ועד סופו. עורך דין מקצועי ומנוסה יוכל להגן על זכויותיכם ולוודא שהנכם מקבלים את כל התמורות וההגנות המשפטיות הנדרשות. רצוי לשכור משרד עורכי דין מקצועי ומנוסה בתחום, המכיר את ההיבטים המשפטיים, המסחריים והמיסויים של עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, כאשר יש יתרון משמעותי ברור לבחירת משרד עורכי דין המתמחה בייצוג דיירים בפרט. לא פחות חשוב מכך, יש לוודא כי עורך הדין המלווה אתכם בפרויקט יהיה נכון וזמין להעניק יחס אישי, עיקבי ומסור לכל אורכו של הפרויקט.
• בחירת יזם – במידה והבניין עומד בתנאים המשפטיים למימוש הפרויקט, תצטרך נציגות הדיירים לבחור יזם מקצועי לביצועו. מאחר שהצלחת הפרויקט כולו תלויה במידה רבה במקצועיות היזם, חשוב לבחור איש מקצוע בקפידה. ראשית, יש לבדוק האם היזם הוא חברה או אדם פרטי. במידה והיזם הוא חברה, חשוב שתדעו אם מדובר בחברה פרטית או ציבורית, ואם היא פרטית, מיהם בעלי המניות בה. וודאו כי היזם מנוסה בתחום התמ"א 38 או פינוי בינוי בפרט, ובכלל בתחום הבנייה, בררו מהי יכולתו הכלכלית, והאם הוא עצמו זה שיבצע את העבודה או שמא קבלן אחר מטעמו. כמו כן, חשוב לעיין במפרט הטכני לדירות שהיזם מציע לכם. רצוי בשלב הזה להיעזר בשירותיו של מפקח מטעם הדיירים, שיסייע בבחינת מפרט זה ובשירותיו של עורך הדין מטעם הדיירים שינהל את מכרז היזמים ויעביר לכל יזם שאלון מפורט ומותאם לפרויקט שלכם, שמטרתו לעזור לכם לבחון את היזם באמצעות השאלות הנכונות ולהקל על שלב המו"מ מול היזם.

• שלב המו"מ – בשלב הזה יתחיל המשא ומתן לגיבוש ההסכם ביניכם לבין היזם. השלב הזה הוא קריטי והחשיבות שלו היא רבה. ככל שיכולת המיקוח שלכם תהיה רבה יותר, תוכלו לקבל תמורה גבוהה יותר והאינטרסים שלכם יישמרו. במסגרת תהליך המשא ומתן יהיה על עורך הדין מטעמכם לדרוש את הבטחונות הנדרשים מהיזם, לוודא שלוחות הזמנים לביצוע הפרויקט מוגדרים בצורה ברורה, לדאוג כי לא תצטרכו לשאת בכל הוצאה, תשלום או מס, ולחתור להגן על האינטרסים והזכויות שלכם.

תקציר:

מאמר זה יתאר איך מתחילים פרויקט תמ"א או פינוי בינוי: השלבים הראשונים. המאמר מיועד עבור דיירים המעוניינים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין, אך לא לגמרי יודעים איך מתחילים את התהליך ומה הוא כולל.