החלטתם לקדם פרויקט תמ"א 38 או פרויקט פינוי בינוי בבניין המגורים שלכם? כבר מצאתם יזם ואתם מעוניינים להתקשר עימו בהסכם? אם כך, חשוב שתדעו אילו בטוחות נדרשות בפרויקט תמ"א ופינוי בינוי על מנת להבטיח את זכויותיכם בצורה הטובה ביותר

במסגרת פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה הצמודות לדירותיהם ומאפשרים ליזם לבצע פעולות משפטיות, תכנוניות וביצועיות רבות היקף, וזאת בתמורה להתחייבויות היזם לחזק את הבניין הקיים מפני רעידות אדמה ולמסור דירות חדשות בבניין החדש או המשופץ לידי בעלי הדירות, בתוספת של מטרים לדירתם החדשה ו/או שדרוגים ו/או שיפורים שונים. חרף החשיפה המשמעותית של בעלי הדירות בפני סיכונים של הפרות חוזה מצד היזם, החקיקה אינה מסדירה את סוגיית הבטוחות שעל היזם להעניק לבעלי הדירות בכדי להבטיח את התחייבויותיו. ומשכך, אחת מן הסוגיות העקרוניות ביותר שיש להסדיר ולהבטיח בהליך המשא ומתן מול היזם הינה סוגיה זו. על בעלי הדירות בבניין להתעקש על ערבויות מספקות ומקיפות אשר יבטיחו את ביצוע התחייבויותיו של היזם על פי הסכם התמ"א או הסכם פינוי בינוי.

רשמו לפניכם: ערבויות נדרשות בפרויקט תמ"א 38 ובפרויקט פינוי בינוי

להלן רשימה של הבטוחות החשובות ביותר, שעליהן להוות תנאי בסיסי להתקשרות עם היזם הנבחר:

ערבות חוק מכר

ערבות חוק מכר נועדה להבטיח את קבלת שווי הדירה החדשה במידה ומכל סיבה שהיא הפרויקט לא הושלם, וזאת באמצעות מתן ערבות שגובהה כגובה הערך של הדירה החדשה שהדייר עתיד לקבל. ערבות זו היא החשובה ביותר, והיא תימסר לכל בעלי הדירות כתנאי לפינוי הדירה לפני הריסת הבניין בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, אך רצוי גם לדעת שערבות זו אינה יכולה לעמוד לבדה, מאחר שהיא אינה מכסה את כל המקרים של הפרות חוזה מצד היזם (כמו למשל ליקויי בנייה או העדר תשלום מיסים), ולכן אין להסתפק רק בה.

לתשומת ליבכם – תנאי ערבות חוק המכר נתונים למשא ומתן מול היזם, כך שניתן לדרוש מהיזם, בנוסף לתנאים למימוש הערבות המפורטים בחוק המכר, תנאים נוספים מקלים יותר, כדוגמת עילת מימוש נוספת במקרה שהיזם יאחר במסירת הדירות החדשות לידי הדיירים איחור העולה על 12 חודשים מהמועד הקבוע לכך בהסכם התמ"א/פינוי בינוי, או עילת מימוש נוספת במקרה שהופסקו העבודות בשטח במשך למעלה מ־4 חודשים.

ערבות ביצוע בפרויקט תמ"א 38/1

במקרה של פרויקט תמ"א 38/1 במתכונת של חיזוק ושיפוץ הבניין (בשונה מפרויקט תמ"א 38/2 במתכונת הריסה ובנייה ופינוי בינוי), במקום ערבות חוק המכר תינתן לבעלי הדירות ערבות ביצוע – ערבות שתימסר לבעלי הדירות כתנאי לתחילת ביצוע העבודות בבניין. ערבות הביצוע היא ערבות בנקאית אוטונומית אשר מטרתה העיקרית היא להבטיח את השלמת ביצוע עבודות הפרויקט במקרה שבו היזם כושל או לא מצליח להשלים את הפרויקט לאחר שהתחיל בביצוע העבודות. על שווי ערבות הביצוע להיות שווה ערך להיקף הסכומים שיהיה דרוש לדיירים לצורך השלמת עבודות הבנייה שהובטחו להם על פי הסכם התמ"א; גובהה של ערבות הביצוע היא פונקציה של ההסכמה המסחרית אליה יגיעו שני הצדדים (היזם ובעלי הדירות).

מובהר כי במקרה שבמסגרת פרויקט תמ"א 38/1 במתכונת חיזוק ושיפוץ יהיו דירות שיהיה עליהן להתפנות ו/או יהרסו במסגרת העבודות, כדוגמת דירות הגג, יש לדרוש שבגין דירות אלו תתקבלנה ערבויות חוק המכר ולא ערבות ביצוע.

ערבות שכירות

כנהוג בפרויקטים של תמ"א 38/2 במתכונת הריסה ובנייה ובפרויקטים של פינוי בינוי, הדיירים מפנים את דירתם לצורך הריסת הבניין וביצוע העבודות, ובתקופה זו זכאים בעלי הדירות לדמי שכירות מקובלים (בין אם שוכרים דירה חלופית ובין אם לאו). ערבות השכירות היא ערבות בנקאית אוטונומית שמטרתה להבטיח את דמי השכירות שהדיירים אמורים לקבל מהיזם לאורך כל תקופת הבנייה. גובה הערבות יהיה בגובה של מכפלת דמי השכירות החודשיים להם זכאים הדיירים במספר חודשי הבנייה שנקבעו בהסכם התמ"א/פינוי בינוי. ערבות זו נועדה, אם כן, למנוע מצב שבו היזם יפסיק לשלם את דמי השכירות אליהם זכאים בעלי הדירות.

גובה דמי השכירות החודשיים נקבע על ידי שמאי מקרקעין בעל ניסיון (רצוי שיהיה שמאי שימונה מטעם הבעלים, אשר שכר טרחתו ישולם על ידי היזם) על פי קריטריונים שמאיים מקובלים בשוק.

ערבות מיסים

ערבות מיסים היא ערבות בנקאית אוטונומית שמטרתה להבטיח תשלום מס שבח על ידי היזם. יצוין כי נהוג שהיזם מתחייב לשאת בתשלום מס השבח בגין עסקת התמ"א ועסקת פינוי בינוי (כמו יתר התשלומים, העלויות והמיסים), למרות שהחובה החוקית לתשלום המס חלה על בעלי הדירות בהיותם בעלי המקרקעין. משכך, על בעלי הדירות לדרוש מהיזם במסגרת הסכם התמ"א/פינוי בינוי ערבות להבטחת תשלום מס השבח, בגובה חשיפת המס שיש לכלל בעלי הדירות בפרויקט בהתאם לחוות דעתו של יועץ מס, או בגובה שומות מס השבח שיתקבלו בפועל מרשויות מיסוי מקרקעין.

מומלץ לדרוש בשלב המשא ומתן מול היזם יועץ מיסוי מטעם בעלי הדירות, אשר שכר טרחתו ימומן על ידי היזם, או לחילופין יועץ מיסוי משותף של הפרויקט, אשר יפעל בנאמנות עבור היזם ובעלי הדירות כאחד ושכר טרחתו ישולם על ידי היזם.

ערבות בדק

ערבות בדק היא ערבות בנקאית אוטונומית אשר מטרתה להבטיח כי היזם יתקן את כל ליקויי הבנייה, ככל שיתגלו, החל ממועד קבלת הדירות החדשות וסיום העבודות בפרויקט ולתקופה של 12 החודשים שלאחר מכן. מומלץ לדרוש כי תוקפה של ערבות הבדק יהיה בין 14–15 חודשים ממועד מסירת החזקה של הדירות החדשות לידי בעלי הדירות, כדי לוודא כי כלל תיקוני הבדק וליקויי הבנייה בוצעו על ידי היזם כראוי. גובהה של ערבות הבדק הוא פונקציה של ההסכמה המסחרית אליה יגיעו שני הצדדים (היזם ובעלי הדירות).

לתשומת ליבכם – הערבות אינה גורעת מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג–1973 בכל הנוגע לתקופת הבדק ואחריות היזם כלפי בעלי הדירות.

ערבות רישום

ערבות רישום היא ערבות בנקאית אוטונומית, והיא ניתנת ממועד מסירת הדירות החדשות לידי בעלי הדירות ועד למועד רישום זכויותיהם בדירות בלשכת רישום המקרקעין. ערבות זו נועדה כדי להבטיח כי עם השלמת הפרויקט יבצע היזם את הרישום של כלל הדירות בלשכת רישום המקרקעין, לרבות שטחן החדש, הצמדותיהן החדשות וחלקם החדש ברכוש המשותף בבניין.

ערבות הליכים משפטיים

ערבות הליכים משפטיים היא ערבות בנקאית אוטונומית הנועדה למימון הוצאות משפטיות ושכר טרחת עורך דין במקרה של מימוש אחת מהערבויות כאמור לעיל ו/או לצורך מימון הליכים משפטיים שיינקטו כנגד בעלי הדירות ו/או נציגות בעלי הדירות בקשר עם התקשרותם בהסכם התמ"א/פינוי בינוי.

ערבות חברת אם

ערבות חברת אם רלוונטית במקרים בהם היזם בוחר לחתום עם בעלי הדירות על ההסכם באמצעות "חברת פרויקט" במקום דרך חברת האם. חברת פרויקט, אשר מוקמת בדרך כלל עבור פרויקט יחיד וספציפי, אין לה זיקה ישירה לחברת האם והיא גם נטולת משאבים ובסיס כלכלי מספק. במקרה כזה, על בעלי הדירות לדרוש מהיזם ערבות של חברת האם להתחייבויות שלקחה על עצמה חברת הפרויקט כלפי בעלי הדירות.

פוליסות ביטוח

יש לחייב את היזם לערוך על חשבונו ביטוחים בחברת ביטוח מורשית כדין, הכוללים, בין היתר, ביטוח של הבניין ומבקריו בביטוח מקיף הכולל את כל הסיכונים הכרוכים בעבודות קבלניות, ביטוח של עובדיו של היזם ועובדי קבלניו בביטוח חבות מעבידים, ביטוח אחריות צד שלישי בגין פגיעה גופנית או נזק לרכוש, ביטוח אחריות מקצועית ועוד. יש לוודא כי בהסכם התמ"א/פינוי בינוי היזם מתחייב שהפוליסות יהיו רחבות ככל שניתן בהיקפן ובסוגן, וכי צדדים שלישיים לא יוכלו לבוא בדרישות או בטענות כלפי הדיירים עקב הסכם התמ"א/פינוי בינוי.

מומלץ לדרוש בשלב המשא ומתן מול היזם יועץ ביטוח מטעם בעלי הדירות, אשר שכר טרחתו ימומן על ידי היזם, או לחילופין יועץ ביטוח משותף של הפרויקט, אשר יפעל בנאמנות עבור היזם ובעלי הדירות כאחד ושכר טרחתו ישולם על ידי היזם.

סיכום – החשיבות של בחירת ערבויות מתאימות

סוגן והיקפן של הערבויות הניתנות על ידי היזם הן מהסוגיות החשובות ביותר שיש לתת עליהן את הדעת כאשר חותמים על הסכם מסוג תמ"א 38/פינוי בינוי. למעשה, הן אף אמורות לשמש תנאי בסיסי להסכמה של בעלי הדירות לביצוע הפרויקט בבניין.

היות שנושא הערבויות אינו מוסדר בחקיקה, ומשכך נתון למשא ומתן המתנהל בין הצדדים, נדרשת הבנה מעמיקה של הנושא, ומומלץ לבעלי הדירות לדרוש ולשכור שירות משפטי ממשרד עורכי דין מקצועי, המנוסה בייצוג וליווי בעלי דירות בפרויקטים מסוג זה.